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对东北地区土地市场化进程的时空差异特征进行研究

  • 2016-11-01 21:42:14
  • 字体: 来源:东盟网 编辑: 森木 点击:

土地市场是土地资源配置的重要手段,对经济发展和土地集约利用水平有显著的正向促进作用,在整个市场体系中发挥着越来越重要的作用。土地市场化是对某一时期土地使用权配置状态的一个客观描述,是衡量土地市场交易情况的主要指标。因此,测度土地市场化程度并分析土地市场化进程中的时空差异特征显得尤为重要,尤其是为国家和区域进一步发展土地市场、提高土地资源利用效率,优化土地资源配置和提高集约利用土地水平提供借鉴。在已有的土地市场化程度研究中,研究方法和手段多集中在统计模型分析法、多元线性回归模型,层次分析法,DEA -CCR 模型和综合指标评价等。

曲福田在研究土地市场发育与农地非农化过程中定义了土地市场化程度并构建测度其程度值的方法。谭丹、黄贤金基于土地市场化模型和多元线性回归测度并分析了1992-2005 年中国土地市场化程度并探讨其与经济、社会等因素的关系。王青、许实等人对土地市场化模型进行改进并以此测度分析了中国土地市场化进程的时空特征。郑新伟等人采用特尔菲法和层次分析法对郑州市土地市场化程度进行定量化评价。姜琳等采用 DEA - CCR 模型和 K - W 检验评估我国各地土地出让市场化程度。张琦、张爱秋、李莉等则采用综合指标评价的方法综合测度了中国土地市场化程度。在土地市场化进程时空特征分析来看,唐鹏等人利用空间聚类分析方法考察了地区差异。宋鸿等人采用空间自相关方法对中国市场化的空间格局进行分析。王良健等则基于空间面板数据结合不同固定效应分析,对影响中国 31 个省土地市场化发育的主要因素进行分析。

从研究的空间尺度来看,多集中于全国、省域、城市和经济区等空间范围。综上所述,以往研究多集中在全国或者省域及更小尺度,而对区域研究尤其是东北地区的研究还很少涉及; 且以往研究中土地市场化程度测度统计模型各有优点,但鲜有在一个模型当中完整体现,且研究的时间不具有鲜明对比性。文中采用基于改进的统计模型和 K - Means 均值聚类方法,利用东北三省土地市场的交易数据,测度 36 个地市在东北老工业振兴前后的土地市场化程度值,并对其土地市场化进程中的时空差异特征进行分析。为东北地区在新一轮老工业基地振兴政策下,进一步发展和完善土地市场提供依据和参考。

1 材料与研究方法

1. 1 数据来源和权重系数确定

文中所用土地市场一级市场交易面积和地块数据,包括东北三省 36 个地市级行政单位当年划拨、协议、招标、拍卖、挂牌交易宗数、面积。数据来源于国土资源部《国土资源综合统计年报》( 2001 - 2003,2009 - 2011) 。文中之所以选择这两段时间考察土地市场化进程是基于东北老工业基地振兴前后时间而确定,2003 年年末中央提出关于实施东北地区等老工业基地振兴战略的若干意见,2009 年又提出进一步振兴老工业基地的若干意见,其间五年是振兴老工业基地的过程时段,直接选用前后两期对比数据效果更加明显。土地市场化调整系数的确定参考李永乐等的研究成果,把拍卖看作是完全土地市场化方式,将其他方式供应土地的市场化程度与拍卖的市场化程度作比,比值即为调整系数,调整系数取研究时段平均值。在权重确定方面,应依据出让价格与完全市场化价格的相对值来确定,普遍认为土地拍卖价格趋近于完全市场价格。根据近年来的全国土地交易情况分析,协议出让的平均价格约为市场价格的 20% 左右; 招标、拍卖、挂牌方式的平均交易价格与正常市场价格相近; 而划拨是一种典型的土地资源计划配置方式,多具有无偿性和公益性。因此,文中将协议出让的市场化权重定义为 0. 2,将招标、拍卖、挂牌出让的市场化权重都定义为 1、划拨出让的市场化权重分别定义为 0。

1.2研究方法

土地市场化程度的测算是一项很复杂的任务,其复杂性不仅在于土地市场本身难以用某个指标来衡量,而且在于我国目前土地市场发育还不尽完善。但是普遍认为经过 20 多年的改革,当前中国的土地市场基本具有"三级层次结构"特征,包括农地征购市场、土地一级市场、土地二级市场。影响土地市场化程度的主要是一级市场的市场化程度,二级市场视为接近市场化的市场,为防止二级市场纳入计算掩盖土地市场化真实程度,文中认为衡量土地市场化程度的理想指标是土地出让中招拍挂方式所占的比例。

2.结论

(1)文中研究表明: 振兴后较振兴前,东北三省土地市场化水平整体呈上升态势。这与许多学者研究结果相似。土地政策变量与土地市场化程度正相关,要指出的是 2011 年土地市场化程度略有回落,这与当年国家房地产市场宏观调控的调控方向相吻合。36 个地市间的地域差异变化趋势整体呈波动下降态势,在振兴前逐步减小,振兴后又呈现波动下降趋势。东北三省空间分布上土地市场化水平南高北低,辽宁省高,黑龙江最低,这与社会经济发展状况和制度环境的情况是相联系的,也实证检验了土地市场发展与区域经济发展互为因果关系的理论假设。东北三省应利用好国家新一轮的东北振兴政策,构建以市场配置建设用地为主的机制,出让方式由低市场化方式向高市场化方式转变。尤其要关注的是黑龙江土地市场化进程,其土地市场还有待于进一步完善。黑龙江应在土地市场化进程中加快发展,规范土地市场,提高拍卖方式比例,发挥市场在资源配置中的决定性作用,逐步缩小与辽宁和吉林的差距。

(2)土地市场的快速发展对于提高土地利用效率和区域社会的快速发展具有推动作用,测度土地市场化进程是一项值得深入讨论的研究课题。目前我国土地市场发育还不尽完善,关于土地市场化程度的测算,也没有统一或者唯一的标准加以衡量。但根据以往学者的研究普遍认为土地一级市场对土地市场化程度影响最为重要,因此文中基于土地市场交易结构,采用土地市场化统计模型、K - 均值聚类和 GIS空间分析方法,可以很好地揭示 36 个地市在东北振兴前后的土地市场化进程的时空差异特征。当然文中由于指标的选取和权重、系数的确定所带来的误差,导致结论难免存在偏颇,有待进一步完善。如何科学剖析土地市场化程度在地市之间时空差异的影响因素以及作用机理,尤其是国家在东北老工业基地振兴中实施的政策影响也是我们下一步研究的重点,而这些问题的存在为下一步深入研究土地市场化进程奠定了基础。

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